Wie zuverlässig ist eine KI-Bewertung für deine Objekte wirklich?
Eine KI-Bewertung kann eine erste Preisorientierung liefern. Wie verlässlich sie für dein Objekt ist, prüfst du am konkreten Modell, seinen Eingangsdaten und passenden Testfällen. Achte besonders auf fehlende Zustandsangaben und darauf, ob vergleichbare Objekte im Test vertreten waren. Wir empfehlen, die Schätzung als Vorbereitung für deine fachliche Prüfung zu nutzen.
Was eine Online-Schätzung über das Objekt weiß
Eine Online-Bewertung verarbeitet die verfügbaren Angaben und Marktdaten. Sie ersetzt keine fehlende Information über den Zustand des konkreten Objekts. ImmoScout24 beschreibt seine Immobilienbewertung als Abgleich von Objektangaben mit Marktdaten ohne Vor-Ort-Besichtigung und weist bei besonderen Verwendungszwecken oder individuellen Objekten auf die mögliche Bedeutung eines professionellen Gutachtens hin.
Für den Verkehrswert nennt § 194 BauGB unter anderem den Wertermittlungszeitpunkt, die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage. Eine Schätzung muss deshalb inhaltlich eingeordnet werden: Welche dieser Informationen wurden berücksichtigt, welche fehlen? Wir empfehlen, eine fehlende Angabe nicht stillschweigend durch einen angenommenen Standardzustand zu ersetzen.
Angebotsdaten und Kaufpreise beantworten unterschiedliche Fragen
Ein Angebotspreis ist der Preis, zu dem ein Objekt angeboten wird. Er ist kein Nachweis, dass ein Käufer diesen Betrag bezahlt hat. Die amtliche Kaufpreissammlung entsteht dagegen nach § 195 BauGB aus den übermittelten beurkundeten Verträgen. Frage bei einer Modellbewertung deshalb nach, welche Preisart im Modell und welche als Maßstab im Genauigkeitstest verwendet wird.
In einem intern dokumentierten Verfahren zur Suche nach ähnlichen Objekten nutzt skib Inseratsdaten und sucht ähnliche Objekte nach Lage, Fläche und Baujahr. Die Adressgenauigkeit kann dabei bis auf Postleitzahl oder Ort begrenzt sein; Objektmerkmale stammen aus den Inseraten. Das beschreibt die Grenzen dieser Vergleichssuche. Es ist weder eine Beschreibung aller Bewertungsmodelle noch ein Nachweis ihrer Treffergenauigkeit.
Diese Nachweise solltest du vom Anbieter verlangen
Mit dieser Checkliste empfehlen wir dir einen Prüfweg: Kläre, ob der Leistungsnachweis zum angebotenen Modell und zu deinem Bestand passt.
| Prüfpunkt | Konkrete Frage an den Anbieter | Was dir die Antwort ermöglicht |
|---|---|---|
| Modell und Version | Für welches Modell und welchen Versionsstand gilt der Nachweis? | Du kannst prüfen, ob die Kennzahl zum angebotenen Produkt gehört. |
| Vergleichbare Objekte | Für welche Regionen, Objektarten und Zustände wurde getestet? | Du erkennst, ob deine Objekte im Test überhaupt vertreten sind. |
| Zeitraum und Testbestand | Aus welchem Zeitraum stammen die Fälle, wie viele sind es und wurden sie zuvor nicht zum Anlernen des Modells verwendet? | Du kannst Umfang und Übertragbarkeit des Tests beurteilen. |
| Referenzpreis | Wurde gegen tatsächliche Kaufpreise oder gegen Angebotspreise geprüft? | Du weißt, was eine geringe Abweichung überhaupt bedeutet. |
| Fehlerverteilung | Wie groß sind typische Abweichungen und große Ausreißer? | Du siehst mehr als einen einzelnen Durchschnittswert. |
| Keine belastbare Schätzung | Wann gibt das Modell keine Zahl aus, und wie werden solche Fälle in der Auswertung gezählt? | Du erkennst, ob schwierige Fälle im Ergebnis fehlen. |
Lass dir die Bezugsgröße jeder Kennzahl erklären. Beispielsweise bezeichnet PE10 den Anteil der getesteten Schätzungen, die höchstens zehn Prozent vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis abweichen. Diese Definition mit dem gezahlten Kaufpreis als Maßstab erläutert Gadsden Valuations. Lass dir für eine angebotene Kennzahl bestätigen, welche Preisart tatsächlich verwendet wurde. Ohne die Zusammensetzung des Testbestands und den Umgang mit ausgeschlossenen Fällen kannst du daraus keine Aussage für dein einzelnes Objekt ableiten.
Eine Produktseite, die keine Genauigkeitskennzahl veröffentlicht, beweist keine schlechte Modellleistung. Für deine Entscheidung fehlt dann zunächst ein öffentlich sichtbarer Nachweis. Frage ihn gezielt an, bevor du aus Datenvolumen oder Aktualisierungshäufigkeit auf Genauigkeit schließt.
So nutzt du das Ergebnis im Makleralltag
Wir empfehlen, eine Modellschätzung zunächst mit den bekannten Eigenschaften des Objekts abzugleichen. Notiere fehlende Zustandsinformationen und unpassende Vergleichsobjekte. Prüfe besonders, ob ein Preisanker des Eigentümers aus einer Online-Schätzung stammt und welche Daten darin überhaupt berücksichtigt wurden. Die Schätzung kann einen Gesprächsanlass liefern; die fachliche Begründung deines Preises musst du gesondert prüfen.
Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. ordnet automatisierte Bewertungsmodelle als Unterstützung ein und betont die menschliche Verantwortung in der Immobilienbewertung. In unserem vorgeschlagenen Ablauf sammelt und strukturiert das System die Daten für die Bewertung; du prüfst Eignung, Besonderheiten und Schlussfolgerung.
Für die Anwendung empfehlen wir: Passt der Testbestand nicht zu deiner Region oder Objektart, übertrage die Kennzahl nicht unverändert. Sind deine Objekte vertreten und die Fehler nachvollziehbar, prüfe, ob die verbleibende Unsicherheit für deinen Verwendungszweck vertretbar ist. Fehlen die Nachweise, begründe deine Preisentscheidung nicht allein mit der Modellzahl.
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- PE10
- Den Anteil der geprüften Modellschätzungen, die höchstens zehn Prozent vom tatsächlich gezahlten Preis abweichen.